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地产中介的寒冬实质是盈利模式的寒冬
来源:  作者:本站

  最近一段时间以来,关于地产中介的新闻不断,而且大多都是负面新闻,今天这个公司的老板卷钱跑了,明天那个中介关张了,继而是全行业普遍发生的关闭门店收缩战线。

  当这些现象展现在人们面前的时候,有人认为是房地产市场低迷所致,有人认为是中介拐点所致,也有人认为公司战略失误所致,各有各的视角和道理。

  依我看,房地产中介的寒冬其实质是盈利模式的寒冬,而这种盈利模式之所以进入寒冬,是因为滋生这种不合理盈利模式的土壤——房地产市场在持续不良经营下出现板结,最终无法支撑这种不合理盈利模式的持续发展。

  一、地产中介没有理由进入寒冬

  从经济学的意义上来说,二手房屋是新开发房屋的替代品。当新开发房屋的价格持续上涨的时候,需求量会随着价格的上涨而下降,同时导致需求量下降的那部分需求就会转移到二手房屋交易上来。因此二手房屋需求量会随着新开发房屋价格的上升而上升,这对于从事二手房屋中介交易的房地产中介来说,是一个利好消息。

  在中国的购房者当中,大体可以分为三类,一类是第一套房屋需求者,这类人属于刚刚参加工作的年轻人,支付能力较弱但是需求刚性相对较强。支付能力弱是因为这部分人参加工作时间不长,工资水平不高,可支配收入处于较低水平;需求刚性强是因为这类人还不曾拥有自己的房屋,而中国人的买房置地的传统观念在很强,再加上在中国没有房子就不容易娶媳妇,这些原因导致这部分人往往是勒紧裤腰带也要购置房屋,另外对于购买自住型房屋的人来说,不管买房之后房屋价格怎么变化都没有什么实质性意义,毕竟买房是为了居住而不是投资。一类是房屋升级换代者,这部分人大都是已经有了自己的第一套房屋,随着收入的不断增加和对生活质量的要求而购买第二套房屋,这部分人支付能力强,需求刚性也较强。支付能力强是因为这类人有客观的薪水和积蓄,能够买得起房。需求YINGXIAOCN.COM刚性强是与其较强的支付能力紧密联系在一起的,而且作为自住房屋的话不管买房之后价格怎么变化都没有什么实质性意义。第三类是投资者,这部分人支付能力强,但是需求弹性大。支付能力强是因为作为投资者有充足的资本来源,买得起房屋。需求弹性大是因为这部分人买房的目的是投资,通过倒卖或是出租获取收益,因此房屋价格的走势对于这些人的需求弹性影响很大,如果房屋价格处于上涨趋势当中,需求会非常旺盛,而一旦价格上涨趋缓或是出现拐点,需求会迅速回落。

  从这三类人的需求特点就可以看出,在房价快速上涨的过程中,新开发房屋的需求会快速增长,因为第一类人和第二类人的需求刚性很强,而价格上涨的预期会使这部分人加紧出手购置房屋,而在同等条件下中国人有更愿意购买新开发房屋的心理需求,而第三类人则更会因为对房价上涨的预期而大量投资房屋。这种需求增加与房价之间形成了互动互推的循环,导致新开发房屋价格持续攀升。
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